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土地建物賃貸借

賃貸借(不動産の貸し借り)

賃料等で将来の紛争を未然に防ぐために、公正証書の作成をしましょう。
また事業用定期借地権の設定契約は公正証書によってしなければなりません。

公正証書ができるまでの流れはどうなりますか?

概ね次のような流れとなります。

1、事前打ち合わせ
既に契約書がある場合に、高松公証役場までご持参ください。
契約書がない場合には、双方の合意事項を書いたものをお持ちください。

2、印鑑証明書や不動産の登記事項証明書又は登記簿謄本等をご用意ください。

3、双方の合意した内容に基づき、公証人が公正証書案を作成

4、公正証書案の確認、検討

5、公正証書作成日の調整と決定

6、賃借人または代理人、賃貸人または代理人が高松公証役場で公正証書に署名捺印。

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どのような書類を準備しなければなりませんか?

以下を参考にしてください。

1、契約当事者が高松公証役場で署名捺印する場合

A、当事者が個人の場合
a、印鑑証明書及び実印
b、運転免許証、マイナンバーカード等顔写真入りの公的身分証明書及び認印
B、当事者が法人の場合
a、法人登記簿謄本又は登記事項全部証明書
b、法人代表者の印鑑証明書
c、法人代表者の代表者印

2、契約当事者の代理人が高松公証役場で署名捺印する場合

A、契約当事者本人の身分証明証等
a、本人が個人の場合には、印鑑証明書
b、本人が法人の場合
1、法人登記簿謄本又は登記事項全部証明書
2、法人代表者の印鑑証明書
B、本人から代理人への委任状
サンプルは【委任状サンプル】をご覧ください。
C、代理人の身分証明
a、印鑑証明書及び実印
b、運転免許証、マイナンバーカード等顔写真入りの公的身分証明証及び認印

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1、建物の賃貸借

建物の賃貸借契約で「期間満了によって終了し、更新できない」との約定を入れることはできますか?

不動産(土地・建物)の賃貸借契約について適用される借地借家法(以下「法」といいます。)のうち、借家関係によると、法39条の取壊し予定の建物の賃貸借や、法40条の一時使用目的の建物の賃貸借では、そのような約定を入れることになります。それ以外の、一般的な建物の賃貸借であっても、法38条に規定する定期建物賃貸借契約を結べば、そのようにできます。

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定期建物賃貸借とは、どういうものですか?

これは、当事者の自由な合意によって選んだ契約期間(例えば6か月、1年、3年等)を経過すれば必ず賃借権が終了するとする、いわゆる定期借家権を設定する契約です。

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定期借家権設定の注意点は?

建物の賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、「当該建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により契約が終了すること」につき、その旨を記載した書面を交付して説明することが必要です(法38条2項)。この説明がないときは、更新排除特約は無効となります(同条3項)。

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定期借家権の契約は口頭でもいいのですか?

この契約は、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、更新排除特約の効力が認められます(法38条1項前段)。公正証書等の書面が作成されていませんと、通常の普通借家契約として、賃貸人の更新拒絶・解約申入れに正当の事由がない限り契約は終了しないことになります(法28条)。

したがって、公正証書によることをお勧めします。

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敷金とは?

賃借人が賃料の支払その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で、敷金契約に基づき賃貸人に交付する金銭です。賃借人は、契約終了後、建物明け渡し完了のときまでに発生した賃貸人に対する債務を控除し、残額があれば、その残額について敷金返還請求権を取得します。なお、特約がなければ、建物明け渡しが先給付になりますので、賃借人としては、不安でしたら、建物明け渡しと敷金返還を同時に行う旨の特約をしておけばよいでしょう。

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賃貸借の解除条項を設ける際の注意点は?

契約当事者の一方の意思表示によって契約がなかった状態に戻す法律効果を生じさせることを「解除」といいます。賃貸借のように一定期間契約関係が継続する契約(継続的契約)においては、解除の効果は将来に向かってのみ効力を生ずる(遡及効がない。)とされています(民法620条)。

賃借人に何らかの義務違反があれば、賃貸人は債務不履行として契約を解除することができそうです。しかし、建物の賃貸借の場合、ささいな債務不履行で解除されてしまうと、賃借人は居住や営業の拠点を失うこととなり、不合理な結果を招くこととなります。そこで、判例は、継続的契約の基礎となる相互の信頼関係を破壊しないささいな不履行では解除できないが、信頼関係が破壊される事態に至れば、解除することができるとしています。

したがって、ささいなことを解除事由と定めても無効になるので、信頼関係の基本となる事由を定めるべきです。賃料不払い、使用目的の無断変更、賃借権の無断譲渡・転貸等が代表的な解除事由です。その他の解除事由も認められますが、信頼関係を破壊するかどうかの判断は、微妙な点もあるので、公正証書を作成するに当たっては、公証人に実情を話して相談してみるのがよいでしょう。

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賃借人が死亡したら、その権利は相続されますか?

相続されるというのが判例です。

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2、土地の賃貸借

通常の建物の所有を目的とすることを承諾する際にはどうすればいいですか?

臨時設備等の建物ではなく、通常の建物の所有目的ですと、法(借地借家法)のうち、借地関係では、賃貸借の存続期間に関する3条、4条、契約の更新に関する5条、6条、目的建物の滅失・取壊し・再築に関する7条、8条、18条、賃借権の対抗力に関する10条、目的建物の買取請求権に関する13条、14条、賃借権の譲渡・転貸についての承諾に関する19条は強行規定とされており、これらの規定に反する約定で賃借人に不利なものは無効となります(法9条、16条、21条)。

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定期借地権って何ですか?

存続期間50年以上の借地権(法2条1号では、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を「借地権」というとしています。)については

1、期間が満了したときに契約の更新がないこと
2、建物の再築による存続期間の延長がないこと
3、建物の買取請求をしないこと

の特約をすることができます(法22条)。

この定期借地権では、期間が満了すれば契約は終了し、土地は更地で戻ってきます。

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定期借地権の契約の要件は何ですか?

次の2点が必要です。

1、存続期間が50年以上であること。
2、公正証書等による書面ですること

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存続期間が短くて、期間満了後に確実に土地が更地で戻る制度はありませんか?

事業用定期借地権があります(法23条1項、2項)。

専ら事業用の建物を所有するための借地権に限られます(したがって、居住用の目的であってはなりません。)。存続期間の長さに応じて、次のどちらかの類型により、更新等のない借地権を設定することができます。

1、存続期間が30年以上50年未満の借地権を設定する場合には、貸主と借主が、契約の更新及び建物の再築による存続期間の延長がなく、建物買取請求をしないことを約束すると、この約束は有効で、更新等のない借地権になります(法23条1項)。

2、存続期間が10年以上30年未満の借地権を設定する場合には、法定更新、建物の再築による存続期間の 延長及び建物の買取請求権に関する法の規定は、適用されません(法23条2項)。

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どのような建物が「専ら事業用の建物」に該当するのですか?

コンビニエスストアー、量販店、レストラン、遊技場、旅館、ホテル等のほか、公益的な協会、学校等のための建物を含みます。しかし、賃貸マンションや社宅は、賃貸人にとって事業目的に入りますが、居住の用に供する建物ですから専ら事業の用に供する建物とはいえないので、該当しません。

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事業用定期借地権は、どのように契約しますか?

公正証書によってしなければなりません(法23条3項)。

これは、法律専門家である公証人に要件を慎重に審査させ、脱法的乱用が生じないように特に配慮したものです。

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手数料は、いくらになりますか?

土地・建物賃貸借公正証書の手数料の計算方法、基本手数料は政令で決められています。

賃料の総額(10年を上限)の2倍を目的価額として計算します。

目的価額
基本手数料
100万円まで 5,000円
200万円まで 7,000円
500万円まで 11,000円
1,000万円まで 17,000円
3,000万円まで 23,000円
5,000万円まで 29,000円
1億円まで 43,000円

1億円を超える場合は、

1億円を超え3億円まで 5,000万円ごとに13,000円
3億円を超え10億円まで 5,000万円ごとに11,000円
10億円を超える部分 5,000万円ごとに 8,000円

が、それぞれ加算されます。

正本・謄本の費用は1枚につき250円の手数料となります。

公証役場で保存する証書原本は、A4横書きの場合4枚まで無料。これを超える時は1枚につき250円が加算されます。

印紙代は、土地賃貸借については200円、建物賃貸借は不要です。
詳しくは、お気軽にお電話で問い合わせてください。

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